市场研究|政策画风大变，投资楼市的机会你知道多少？

最近的房地产市场，政策画风大变，从短期直接降温的“速冻”型，比如“四限”甚至“五限”，转变到有效增加长期供需的“租购同权”（通过“租售同权”来转移集聚到大城市人群的购房需求，另一方面增加租赁住宅的供应来满足这份需求）。从供需两端来解决高房价、高租价，这远大于“限买、限卖”对楼市产生的短暂打击，而是改变了带着纯投机目买房的人们对楼市后市不利的预期，导致供销量持续下滑，房价也开始滞涨，而此后还有什么样的雷劈在路上呢？人们不禁对房子的焦虑感暴增：这房到底还该不该买啊？

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首先，从历史向未来的角度看，以国际上市场经济发展相对成熟的发达国家经验来看，一个完整的房地产周期在20年左右，在经历一个完整的周期后，又会开启下一个周期。下一个周期会在以前周期的基础上站上新的价格高点，总体而言是一个螺旋式的上升的过程。观察美国房地产市场过去80年，基本都是如此。而中国住房改革后市场化的房地产市场基本上是从98年开始的，理论上尚未经历一个完整的周期。期间又出于经济发展需要而饱经政策调控洗礼，市场化程度很低，但是中国的城镇化远没有结束，人口红利也处于平稳阶段，加上国人对个人资产配置更加偏好于房产（中国居民高达80%的资产在房地产上，自有住房率超过90%，远远高于欧美等国，这个比例未来会逐渐降低，但房地产作为居民最重要资产配置方式的状况短期内很难改变），因此虽然目前的回落更多是受政策调控改变了人们对后市预期的影响，而并非彻底消灭了购买力。也就是说，从发展趋势判断，应该是下一次反弹的蓄势。

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其次，从城市发展和楼市健康程度的角度看，南京是东部地区重要中心城市，长三角特大城市的定位已毋庸置疑，这意味着作为中心城市，对周边城市人才、人口的吸附能力强劲；而且在软件等各类高新技术和教育科研产业发展上，南京在全国范围内具有核心竞争力，对城市资源价值贡献度高。所以尽管近年来南京楼市规模与房价涨幅呈现快速上涨态势，但仍呈现供略不应求的态势，库存量依然低迷，相比较而言，楼市泡沫化程度不高，风险度较低，因此在调控政策严厉而执行到位的情况下，房价依旧存在一定的上涨动力。

但是，时移世易，在目前的政策环境下，不管多少，泡沫是要被挤出的，房价是要“被下降”的，而此期间购房者买房也是一定需要想清楚再行动的。

首先想清楚投资收益与风险问题。从上文两点对楼市远景的分析来看，买房虽然不可能再出现之前某些热点板块品质楼盘10年房价翻8-10倍，2016年普遍50%左右的收益率，但未来10年左右房价上涨3-4倍仍有较大可能性，只是最近2-3年的房价横盘，甚至延长到5-6年的回落能否安然度过。前3年房子被限售，后3年很可能想出手却无人接，不但房子的账面鲜少收益，而且随着贷款利率的提高，除非全款购房，否则购房成本大大提升。近期南京的银行房贷放款时间都在三个月以上，甚至需要半年。除了部分停贷银行外，首套房贷款利率上浮10%是市场主流。而且根据房龄、房屋面积等原因，也陆续出现贷款利率在基准利率基础上上浮了20%-30%的案例，并且根据国家收紧流动性和规避金融风险的一系列举措，近两年这种局面还将持续。 因此投资购房前一定要算清楚，以避免出现影响正常生活，甚至资金链断裂“投机不成反受拖累”的情况发生。 

如果口袋里的资金算清楚了，有底气买房了，那也得买对房才能达到投资的效果。因此第二点就是一定要选择在升值空间较大的价值潜力板块购买。评估过程笔者已经在之前的文章中多有推导和解读，此处只给出结果建议：

首选区域：河西中部、江北新区核心区及江浦中心区、河西南、江心洲、大校机场-南站；次选区域：鼓楼滨江、铁北、铁心桥-西善桥、燕子矶（后三个区域请筛选品质品牌楼盘）；之后是仙林、东山、溧水、高淳，尤其溧水与高淳这两个风险与机会几乎同样高的区域，根据个人需要和楼盘情况（主要看前期涨幅和产品品质）仔细甄别后谨慎入手。

套用一句经验之谈：“选择比努力更重要，只有跟上城市发展步伐，才能分享城市发展红利”

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第三、如果名下已经有两套住房了，还想投资，不妨考虑南京周边城市，尤其是与南京结合最紧密的扬州和镇江。

镇江在去年下半年开始，已经被南京的投资客炒至虚高了，目前正处于消化阶段，可以延后1-2年，在消化期过后，再次上冲之前购买；扬州今年以来楼市异动也十分明显，目前处于极度供不应求的状态，也出现类似于以捆绑车位销售来提高总价门槛的现象。而且由于新房难买，也出现了二手房交易量上升，同地段、同楼盘一二手房价格倒挂的情况。

对于此前一直不温不火的扬州市场而言，这波突发性的行情爆发，一是因为扬州近几年都在响应去库存的政策，基本上消化了之前由于城市框架快速拉开，人口、收入难支撑购房需求跟进、形成长期供过于求局面而导致楼市一直没有起色。随着一线城市大批开发商的涌入，以及近年来拍出的土地非常少，而宁镇扬一体化快速发展，内部城市建设也大刀阔斧，实力大增等原因，上游城市的投资性需求进入，激发了扬州本身和其下游城市自住、投资性需求的大量释放，因而市场火爆起来。

随着北沿江高铁、宁扬城际轨交、连淮扬镇铁路、多条高速公路等陆续建设和投入使用，将实现城际客运快速化、通勤化，建成以综合客运枢纽为节点，宁镇扬半小时、长三角1-2小时的快速交通圈。因为扬州的文化底蕴、自然环境和生活氛围等更加适宜居住，城市综合配套快速跟进后，对南京养老，甚至刚需、改善等不同层次人群均具有较大的吸引力，从房价的梯度看，价值升值空间仍然较大，作为中长线投资具备较好的条件。

而对于南京周边其它城市的投资，则要因城制宜，但一条很关键，不限购的城市，如果不是绝对有把握的项目，近期还是谨慎进入或者不进入，因为短期内风险大于收益。

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第四、无论在哪里购房，以前可能只考虑房价的涨幅，现在必须兼顾租金情况，要重视租金收益，因为租金或许是本轮调控，乃至今后楼市遇冷时的救命稻草。买房前除了调研周边新房楼盘的价格与增值潜力，也要了解清楚该地段房子的租金高不高，空房子多不多，买了以后好不好租等。因为不久你就会发现，在今后2-3年房价横盘期，在贷款利率处于上升通道之际，能用更多一点的房租冲抵越来越大的贷款压力，将是一个多么远见卓识的选择。

当然，除了以上所说，特色小镇也是有机会的，笔者将在之后的文章中专题奉上。

最后是友情提醒，考虑到以后会征收房产税，或者空置税，或者类似的税种，购买三套及以上房时，最好使用无房或拥有一套房的父母或子女或者名义，以避免投资收益被重税抵消甚至拖累。

文/南京首席克而瑞分析师 周颖

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